의뢰인은 서울 서초구 재건축 구역 내 주상가 점포를 소유한 상가협의회 임원이었습니다. 조합 집행부로부터 "상가 독립정산제를 원한다면 조합원 분양신청 전에 '상가협의서(양해각서)'를 체결하자"는 제안과 함께 표준 협의서 초안을 송부받았습니다. 그러나 협의서에 기재된 '산정비율'이나 '비용 안분 기준' 등의 전문 용어가 향후 자신의 실제 상가 감정평가액과 분담금에 구체적으로 어떤 영향을 미칠지 예측할 수 없어, 독소조항을 걸러내고 협상 주도권을 잡기 위해 정비고를 찾으셨습니다.
상담 사안의 특징
조합과 상가조합원 간에 체결하는 '상가협의서'는 향후 관리처분계획의 기준이 되는 강력한 법적 구속력을 가집니다. 특히 아파트 입주권 취득이나 신축 상가 로열층 배정의 핵심 열쇠인 '산정비율(상가의 종전자산가액을 조정하는 배율)'은 공식 종전자산평가가 나오기 전에 협의서상에서 미리 확정되는 경우가 많습니다. 상가가 가진 예상 평가액을 모른 채 조합이 제시한 비율에 섣불리 합의하면 추후 협의서에 묶여 아파트 입주권 여부, 분담금 등에 직접적인 영향을 미치게 되어 위험이 매우 높은 중대한 사안이었습니다.
정비고의 조력 내용
정비고는 조합의 공식 평가가 착수되기 전, 의뢰인 상가의 위치·수익률·인근 실거래가를 바탕으로 '사전 종전·종후 자산가액 시뮬레이션'을 전격 실시했습니다. 이를 통해 의뢰인이 아파트 입주권을 안정적으로 확보하거나 1층 명당 상가를 분양받기 위해 반드시 고수해야 하는 '최저 마지노선 산정비율'을 도출해 냈습니다. 또한, 조합이 제시한 초안 내 독소조항을 분석하여 협의서상 보완 내용들에 대해 검토해드렸습니다.
정비고를 찾게 된 경위
상담 사안의 특징
정비고의 조력 내용